В июле 2026 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Тематический обзор № 12/2026 по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. Документ обобщает практику за последние годы и содержит более 20 правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации. Одни выводы подтверждают сложившиеся подходы, другие – корректируют судебную практику, а третьи прямо обращены к оценке действий участников оборота.
Рассмотрим три проблемных вопроса и расскажем, как нотариальная форма помогает устоять сделке в суде:
1. Недействительность сделки под влиянием существенного заблуждения по ст. 178 ГК РФ
Верховный Суд российской Федерации подчеркивает, что заблуждение относительно мотивов сделки, равно как и заблуждение относительно последствий сделки, вследствие влияния мошенников, не может являться основанием для признания сделки недействительной, при объективной возможности проявления такой осмотрительности продавцом.
При нотариальной форме сделки, в соответствии со статьями 16, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение сделки, возникающие вследствие права и обязанности, а также правовые последствия совершаемого нотариального действия. При удостоверении договора купли-продажи нотариус детально информирует стороны о том, что переход права собственности является окончательным и порождает юридические последствия с момента подписания договора сторонами и его удостоверения нотариусом. Заверения о понимании сторонами содержания сделки, как правило, содержатся в тексте договора.
Таким образом, нотариус выступает как независимый гарант понимания сторонами существа сделки, что существенно снижает риск последующего оспаривания по мотивам заблуждения.
2. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, по ст. 177 ГК РФ
Для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 177 ГК РФ Верховный Суд обращает внимание на обязанность истца доказать, что в момент её совершения он не мог понимать значение своих действий или руководить ими.
Основным доказательством по подобным спорам является судебная психолого-психиатрическая экспертиза, но суд должен оценивать её совместно с другими обстоятельствами дела. В случае несогласия с выводами эксперта, суд обязан обосновать свои выводы.
При нотариальной форме сделки нотариус проверяет дееспособность граждан, участвующих в сделке, в соответствии со ст. 43 Основ законодательства о нотариате. На практике, помимо запросов в надлежащие органы, нотариус проводит беседу с каждым участником, оценивая его способность адекватно воспринимать вопросы, давать осмысленные ответы и понимать содержание договора.
Нотариус не обладает специальными медицинскими познаниями, однако его профессиональное суждение, основанное на непосредственном визуальном и речевом контакте, учитывается судами как одно из доказательств. Кроме того, нотариус вправе рекомендовать сторонам представить медицинские заключения, если существуют объективные факторы риска для оспаривания сделки, например, болезнь или возраст.
Таким образом, нотариально удостоверенная сделка, в отличие от сделки в простой письменной форме, содержит подтверждение того, что в момент её совершения нотариус не установил признаков, исключающих способность лица понимать значение своих действий. Несмотря на то, что подтверждение и не исключает возможность оспаривания, оно существенно повышает стандарт доказывания.
3. Недействительность сделки, совершенной при отсутствии полномочий у участника совместной собственности, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом, по п. 3 ст. 253 ГК РФ
Верховный Суд Российской Федерации внес ясность по вопросу распоряжения общим имуществом супругов в случае прекращения брака, указав, что на бывших супругов распространяется статус участников совместной собственности, владение которой регламентировано положениями Гражданского законодательства.
Отправив дело на новое рассмотрение, Верховный Суд РФ обратил внимание, что судами низших инстанций не были установлены юридически значимые обстоятельства по делу. В частности, помимо установления факта наличия полномочий у участника совместной собственности по распоряжению общим имуществом, должно быть установлено наличие осведомленности другой стороны сделки.
Чтобы избежать издержек на судебные разбирательства и последующее доказывание фактов: согласия собственников общего имущества, осведомленности покупателей, участники сделки могут обратиться к нотариусу.
Нотариус при удостоверении сделки с недвижимым имуществом устанавливает обстоятельства приобретения имущества и фиксирует эти обстоятельства в тексте сделки юридически значимыми заверениями в соответствии со ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ.
В случае приобретения объекта недвижимого имущества в период брака, нотариус в обязательном порядке запросит согласие супруга или бывшего супруга на отчуждение имущества в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ или ст. 253 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, анализ судебной практики показывает, что Верховный Суд РФ последовательно ориентирует суды на повышение стандартов доказывания недействительности сделок и установление юридически значимых обстоятельств. Именно этими критериями руководствуются нотариусы, проводя глубокий анализ удостоверяемых сделок. Нотариальная форма сделки остается одним из наиболее надежных способов защиты прав и законных интересов сторон, усиливая их позицию в суде.
